Usos del suelo

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Antes de informarte sobre las distintas clases de Usos del Suelo, te recomiendo que te leas el artículo sobre los tipos de suelo . De esta forma, conseguirás tener una visión general de una forma rápida y sencilla, y diferenciar entre tipos de suelo y usos del suelo. 

Ahora que sabes que son los ayuntamientos los que elaboran y ejecutan el planeamiento urbanístico de sus municipios, entenderás mejor lo que te voy a explicar.

El ayuntamiento de tu ciudad sabe perfectamente todos los suelos que hay en su territorio, independientemente de quién sea el propietario y de cómo esté el terreno. Y es el ayuntamiento el que decide por dónde y cómo va a crecer su ciudad. Todo esto lo recoge en su Plan General de Ordenación Urbana municipal, que es la herramienta de carácter normativo que define cómo va a ser una ciudad o núcleo urbano. Cuando el ayuntamiento de tu ciudad o núcleo urbano decide que éste va a crecer por una determinada zona, elabora un Programa de Actuación Urbanística (PAU).

A través del PAU lo que hace el ayuntamiento es programar urbanísticamente los terrenos de esa zona - por ejemplo, el PAU de Vallecas o el PAU de Valdebebas. Es decir, elabora un planeamiento que permite que la zona se urbanice y los terrenos sean aptos para edificar. Y, lo más importante, establece qué uso se le va a dar a cada terreno para que los ciudadanos que habiten el fututo barrio puedan disfrutar de las dotaciones públicas necesarias para vivir: calles, electricidad, agua, colegios, hospitales, zonas verdes, centros comerciales, etc.

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¿Cuáles son los usos del suelo?

La calificación es la división del suelo en zonas de ordenación. De esta manera, a cada zona se le atribuyen unos determinados Usos del Suelo, edificabilidad y condiciones de ordenación. El grado de detalle de esta calificación varía en función de las zonas y la clase de suelo.

En el suelo urbano, la calificación incluye unos usos pormenorizados que abarcan el uso de cada parcela, su edificabilidad y la tipología edificatoria.

En los suelos urbanizables, se establecen unos usos globales, mientras que la definición de los usos pormenorizados se hace en los Planes Parciales.

En los suelos no urbanizables, se suele diferenciar entre usos incompatibles y prohibidos.

No existe una estandarización legal de carácter genérico que establezca los Usos del Suelo, pero los más frecuentes son los siguientes:

  1. Uso residencial: es el que sirve para proporcionar alojamiento permanente a personas. ‘lamadredelossuelos’ se centra en los terrenos que están destinados a este uso, y que te explicaré más detenidamente un poco más abajo.
  2. Uso de actividad económica: es el uso que corresponde a los edificios o parte de ellos que se destinan a la elaboración, transformación, almacenaje y distribución de productos. Este uso del suelo contempla cuatro clasificaciones:
    1. Producción industrial.
    2. Almacenaje.
    3. Talleres domésticos.
    4. Producción artesanal u oficios artísticos.
  3. Uso terciario: es el que tiene por objeto la prestación de servicios públicos, así como a las empresas y organismos. Existen también cuatro clasificaciones dentro de este uso del suelo:
    1. Comercio.
    2. Oficinas.
    3. Hospedaje.
    4. Salas de Reuniones.
  4. Uso dotacional: es el uso que corresponde a los edificios o parte de ellos que se destinan a proveer a los ciudadanos su educación, cultura, salud y bienestar, así como a dotar los servicios propios de la ciudad. Se diferencia entre:
    1. Equipamiento.
    2. Servicios Urbanos.
    3. Servicios Infraestructuras.
    4. Uso dotacional para las Comunicaciones.
    5. Uso dotacional para Espacios Libres.

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¿Cuáles son los usos del suelo residencial?

Como te comentaba antes, los suelos destinados a un uso residencial son los protagonistas de ‘lamadredelossuelos’. Tranquilo, es muy probable que tengas un terreno y no sepas cuál va a ser el uso que el ayuntamiento le va a destinar. Pero sí te puede dar una pista de que las personas interesadas en comprar tu terreno son, sobre todo, las gestoras de cooperativas y los promotores inmobiliarios. El motivo es claro: necesitan terrenos para sus complejos residenciales.

El uso residencial del suelo es el uso que se le da a los terrenos en los que está planificada la construcción de viviendas para las personas. En función del tipo de vivienda que se va a edificar en ese terreno y de su régimen jurídico, los Usos del Suelo residencial varían. Las dos grandes clasificaciones son las siguientes:

  1. Usos residenciales según la organización en la parcela:
    1. Vivienda unifamiliar: es el uso residencial que se le otorga al terreno en el que, en cada unidad parcelaria, se va a edificar una única vivienda. El ejemplo claro es el de una promoción de chalés individuales.
    2. Vivienda plurifamiliar o colectiva: es el uso residencial que se le otorga al terreno en el que, en cada unidad parcelaria, se va a edificar más de una vivienda, siempre y cuando estén agrupadas y con acceso común. El ejemplo claro es el de un complejo residencial con zonas comunes.
    3. Vivienda comunitaria: es el uso residencial que se le otorga al terreno en el que, en cada unidad parcelaria, se va a edificar más de una vivienda destinada al alojamiento estable de personas que no configuran un núcleo que pudiera ser considerado como familia. El ejemplo claro es de una promoción de viviendas en cohousing .  
    4. Residencia de estudiantes: es el uso residencial que se le otorga al terreno en el que, en cada unidad parcelaria, se construye un edificio de uso exclusivo de alojamiento de estudiantes o personal docente.
  2. Usos residenciales según el régimen jurídico:
    1. Vivienda protegida: es el uso que se le da al terreno en el que se van a construir viviendas que cuenten con la correspondiente calificación de Vivienda Protegida, y esté sujeta a sus condicionamientos específicos.
    2. Vivienda libre: es el uso que se le da al terreno en el que se van a construir viviendas que no estén sometidas a régimen específico de protección.

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La calificación de los usos del suelo se rige a través de técnicas de equidistribución

Ahora que ya sabes cuáles son los distintos Usos del Suelo, si tienes un terreno en venta es muy probable que te hagas la siguiente pregunta: ¿Qué pasa si el ayuntamiento decide que el uso que se le va a dar a mi terreno en venta es para zonas verdes? ¿No tendrá más valor el terreno destinado a construir viviendas que el terreno dedicado a zonas verdes?

La respuesta es sí, pero eso no va a afectar en la mayoría de los casos a tus terrenos en venta.

Si tú lo que quieres es vender tu terreno, pero no encargarte de su explotación, eso a ti no tiene que preocuparte. Ya sabes que las personas interesadas en comprar terreno  son, principalmente, las gestoras de cooperativas y los promotores inmobiliarios. Ambos necesitan suelo para llevar a cabo sus proyectos inmobiliarios en las zonas donde haya mayor demanda de vivienda. Cuando acuden a ‘lamadredelossuelos’ a buscar terrenos en venta en las zonas estratégicas que han escogido para sus proyectos residenciales, es muy probable que ni siquiera se haya definido el uso que se le va a dar a cada suelo. Ellos lo que quieren son solares. Luego, cuando el ayuntamiento elabore el planeamiento urbanístico concreto de esa zona a través de su correspondiente PAU, ellos ya saben cómo tienen que actuar. Pero esto es otro cantar. 

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