Tipos de suelo

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Antes de comprar o vender terrenos, es importante saber qué tipo de suelo es y qué uso se le puede dar

La clasificación del suelo es uno de los principales aspectos que tienes que tener claro antes de comprar o vender un terreno . En función del tipo de suelo que tengas, se le aplicará una normativa específica y se le dotará de un uso concreto. Esto es muy importante de cara a saber si se puede o no edificar en él, así como el tipo de edificaciones que se pueden acometer. Sin duda, se trata de una factor que influye inevitablemente en el valor del terreno. 

 

Los ayuntamientos definen la ordenación urbanística de sus municipios bajo la supervisión de las CC.AA.

En nuestro país, la competencia legislativa en materia urbanística corresponde a las Comunidades Autónomas. Aunque el Estado establece unas normas básicas, lo cierto es que son las Comunidades Autónomas quienes ostentan la competencia legislativa en materia urbanística. Esto significa que cada Comunidad Autónoma es la que elabora su propia Ley del Suelo autonómica. Teniendo claro que la compentencia legislativa corresponde a las Comunidades Autónomas, el siguiente paso es saber quién las ejecuta. Son los Ayuntamientos los que se encargan de la gestión urbanística a través de los Planes Generales de Ordenación Urbanística municipales.

El Plan General de Ordenación Urbanística es un documento que tiene carácter normativo y que recoge la planificación urbanística dentro de un municipio. Por decirlo de una forma sencilla y visual, es el documento que recoge cómo quiere que sea una ciudad o un asentamiento urbano.

Como es claro, los ayuntamientos no pueden hacer lo que quieran en sus Planes Generales de Ordenación Urbanística. Es necesario que se sometan a unas reglas generales establecidas en la Constitución, y en la legislación estatal y autonómica. Es decir, aunque las corporaciones municipales son las que desarrollan los PGOU municipales, y llevan a cabo la gestión urbanística con una amplísima autonomía, ésta se encuentra limitada por los mandatos de la propia Constitución, así como por unos criterios básicos y estándares mínimos que establece el Estado y la Comunidad Autónoma a la que se adscriben. Estos límites vienen establecidos en los Planes Sectoriales que deberán ser tenidos en cuenta por los ayuntamientos a la hora de definir sus ciudades o asentamientos urbanos.

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Como regla general, cada municipio debe contar con su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

Según la normativa general, cada municipio está obligado a desarrollar su Plan General de Ordenación Urbana. No  obstante, algunas normativas autonómicas permiten que, de manera excepcional, ciertos municipios queden exentos de tal obligación. En estos casos, suelen existir unas Normas Subsidiarias que son una versión de menor nivel de los PGOU municipales en los que se establecen unas normas básicas sobre usos y licencias, entre otros. A veces, ni eso.

A su vez, cada Comunidad Autónoma impulsa un Plan de Coordinación Territorial que debe ser respetado por los ayuntamientos de sus municipios. Sería un desastre que cada municipio pudiera dibujar cómo quisiera sus ciudades sin contar en absoluto con el entorno de su Comunidad Autónoma.  

Por ello, la aprobación de los PGOU municipales se realiza en dos fases y por órganos distintos. En un principio, son aprobados de manera provisional por el Pleno del Ayuntamiento correspondiente. Sin embargo, su aprobación definitiva corresponde al órgano que determine la normativa de gobierno y administración autonómica.

 

El tipo de suelo viene determinado en el PGOU correspondiente

Vamos a centrarnos en los Planes Generales de Ordenación Urbanística municipales desarrollados por los ayuntamientos. Una de las principales funciones de esta herramienta normativa es clasificar el suelo del municipio.

En este sentido, la clasificación del suelo se divide principalmente en tres tipos de suelo. Como he comentado más arriba, en función del tipo de suelo que tenga tu terreno, el uso que se pueda hacer del suelo será distinto ¡Y su valor también!

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Suelo urbano o urbanizado: ¡Tu suelo ya es ciudad!

Es el suelo que ya está transformado urbanísticamente e integrado en la red de dotaciones y servicios del núcleo de población. En términos prácticos significa que en él ya se puede edificar. El PGOU municipal establecerá cómo se puede urbanizar en este tipo de suelos, qué actividades se pueden desempeñar, cuál es la normativa aplicable y cómo funciona su régimen de licencias. Generalmente, los terrenos en venta en suelo urbano o urbanizado están muy cotizados porque es por donde las ciudad está creciendo en el presente. Las gestoras de cooperativas de viviendas y los promotores inmobiliarios están muy interesados en comprar suelo urbano donde desarrollar sus proyectos residenciales. La razón es que ya está todo hecho a nivel urbanístico: lo único que queda por hacer es edificar. Por lo general, este tipo de suelos suele brillar por su ausencia en las grandes urbes en las que hay una gran demanda de vivienda. Por lo que, si tienes un suelo urbano en una gran ciudad, ¡tienes un tesoro!

 

Suelo urbanizable: ¡Tu suelo todavía no es ciudad, pero lo será en un futuro!

Es el suelo que todavía no ha sido transformado urbanísticamente, pero que forma parte del futuro desarrollo del núcleo de población. Para que lo visualices mejor, es como si se tratara de bolsas de suelo a urbanizar porque por ahí es por donde va a crecer la ciudad. Los ayuntamientos deben asegurar que, cuando se conviertan en suelos urbanos o urbanizados, se cumpla el principio de equidistribución de cargas y beneficios. Los propietarios de suelo de los terrenos urbanizables por los que la ciudad o núcleo urbano va a crecer, deberán verse igualmente beneficiados con independencia de qué uso se le dará finalmente a su suelo (un parque público, un edificio de viviendas o un colegio público). Los suelos urbanizables forman una parte muy importante de los PGOU municipales porque, además de garantizar el crecimiento de la ciudad, suponen una fuerte suma de ingresos económicos y suelos a los ayuntamientos. Principalmente a través de equipamientos públicos, cesiones en suelo o en especie, y licencias.

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Suelo no urbanizable: Tu suelo no será ciudad, ni se podrá edificar en él

La mayoría de los suelos no urbanizables pertenecen a zonas naturales de especial protección por su valor ambiental, paisajístico o de protección de bienes de dominio público. No obstante, también puede tratarse de suelo protegido por la propia ordenación territorial y urbanística. En este sentido, las leyes sectoriales establecen el mínimo de suelo no urbanizable que debe existir en un municipio. Por último, el suelo no urbanizable también puede tener esta clasificación porque es inadecuado para su desarrollo urbano. Es el caso, por ejemplo, de los terrenos con tendencia a que se produzcan inundaciones. Aunque estas son las tres principales categorías de suelos no urbanizables, cada ley autonómica podrá establecer otras.

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